… zur Kaution

Darf der Vermieter die Kaution auch noch verwerten, wenn er die Immobilie bereits verkauft hat?

 

Im Zuge des Weiterverkaufs von Zinshäusern wird zwischen Verkäufer und Käufer gewöhnlich vereinbart, dass der Käufer die hinterlegten Kautionen erhalten soll. Geschieht dies aus irgendwelchen Gründen aber nicht, so stellt sich die Frage, ob der Verkäufer nach erfolgter Eigentumsumschreibung und damit Übergang der Vermieterstellung auf den Käufer noch von der Kaution Gebrauch machen darf.

 

Was sagen die Gerichte?  

Das OLG Frankfurt (MietRB 2011, 206) hatte sich mit einem solchen Fall zu befassen. Ein Mietobjekt war verkauft worden, ohne das die Barkaution für ein bestimmtes Mietverhältnis in dem Haus vom Verkäufer an den Käufer übergeben worden war. Nach der Umschreibung auf den Käufer und der Beendigung des Mietverhältnisses, rechnete der Verkäufer die bei ihm noch verbliebene Kaution mit Forderungen gegen seinen (ehemaligen) Mieter auf.
Als auch der Käufer den Mieter wegen rückständiger Mieten verklagte, meinte dieser, mit der hinterlegten Kaution aufrechnen zu können. Dem widersprach das OLG Frankfurt. Der Verkäufer habe berechtigterweise die Barkaution in Anspruch nehmen können, auch wenn die Vermieterstellung zum Zeitpunkt der Inanspruchnahme bereits auf den Käufer übergegangen war. In Übereinstimmung mit dem OLG Hamburg (ZMR 1997, 415) ist das OLG Frankfurt der Meinung, dass Kauf- und Eigentumsübergang dem (ehemaligen) Vermieter nicht zum Nachteil gereichen sollen, wenn er aus seiner eigenen Vermieterzeit noch offene Forderungen hat.

 

Praxishinweis:
Die Entscheidung ist zu begrüßen. Sie bedeutet allerdings nicht, dass der Verkäufer sich vor Übergabe des Objekts und der Kautionen noch schnell aus den Kautionen für seine tatsächlichen oder angeblichen offenen Forderungen bedienen darf. Im laufenden Mietverhältnis ist die Verwertung der Kaution nur möglich, wenn die Forderung unstreitig oder rechtskräftig festgestellt ist.

von RA Kai-Peter Breiholdt
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin