LG Konstanz, Beschl. v. 9.1.2008 - 62 T 134/07
Der Fall: In der Teilungserklärung einer Wohnanlage
ist u.a. vereinbart, dass die Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen
zu verteilen sind. Abweichend hiervon verteilt der Verwalter
die Verwaltungskosten nach Anzahl der Wohnungen,
die Instandhaltungsrücklage nach der Wohnfläche.
Die Eigentümer beschließen diese Jahresabrechnungen. Einige
Wohnungseigentümer fechten die Beschlüsse an.
Rechtlicher Hintergrund: Ergibt die Beschlussanfechtung, dass der Beschluss wegen einer falschen Abrechnung des Verwalters aufzuheben ist, so kann er vom Gericht verurteilt werden, sämtliche Kosten des Rechtsstreits (Gerichts- und alle Anwaltskosten) zu tragen. Diese Möglichkeit wurde dem Gericht mit dem neuen WEG ausdrücklich eingeräumt (§ 49 Abs. 2 WEG).
Was sagt das Gericht? Das Gericht gibt den anfechtenden
Eigentümern erwartungsgemäß Recht. Es erklärt
die Beschlüsse über die Jahresabrechnungen also für
ungültig, weil die Kostenverteilung der Teilungserklärung
widerspricht.
Die Kosten legt es aber dem Verwalter auf! Grund: Der Verwalter hat
die falschen Abrechnungen verschuldet und deshalb auch das Gerichtsverfahren
verursacht. Er hat pflichtwidrig gehandelt. Zu den „elementaren
Aufgaben“ des Verwalters gehört es, die Teilungserklärung
nebst Gemeinschaftsordnung anzuwenden
Praxishinweis: Vorliegend waren die Eigentümer ja mit der „falschen“ Abrechnung einverstanden. Denn sie haben sie in der „falschen“ Weise beschlossen. In einer solchen Situation muss der Verwalter überlegen, wie er einer späteren Haftung für die fehlerhafte Beschlussfassung entgehen kann. Die Lösung: Der Verwalter weist rechtzeitig auf die Bedenken hin und dokumentiert diesen Hinweis auch im Protokoll zur Wohnungseigentümerversammlung.
