Urteil: Provision ohne Nachweis oder Vermittlung?
 
Zur Auslegung eines „selbständigen“ Provisionsversprechens
 
BGH, Urteil vom 12.10.2006 – III ZR 331/04 
 
 
 
Sachverhalt:
Die Beklagte betraut die Klägerin, eine Maklerin, mit dem Verkauf eines Hauses. Die Klägerin fertigt ein Exposé und inseriert das Objekt.
 
Später findet die Beklagte selbst eine Kaufinteressentin. Ohne dass die Klägerin an den Verhandlungen mitwirkt, kommt es zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Nach Abschluss des Kaufvertrages beansprucht die Klägerin von der Beklagten Maklerprovision mit der Behauptung, diese habe ihr vor dem Abschluss des Kaufvertrages zugesichert, sie zahle ihr bei dem Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision. Die Beklagte behauptet dagegen, es sei nur vereinbart gewesen, dass der Käufer eine Provision zahlen müsste.
 
Das Landgericht gibt der Klage statt; das Oberlandesgericht weist sie ab. Der BGH hebt das Urteil des OLG auf und verweist die Sache an das OLG zurück.  
 
Gründe des Gerichts:
Das OLG hatte die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Verkaufsbemühungen der Klägerin seien für den Verkaufsabschluss nicht ursächlich gewesen. Das nachträgliche Versprechen einer Provisionszahlung, ohne dass hierfür eine weitere Maklerleistung erbracht worden sei, stelle ein schenkweises Leistungsversprechen dar. Da dies entgegen der Vorschrift des § 518 BGB aber nicht notariell abgegeben worden sei, sei es formnichtig.
 
Dem hält der BGH entgegen, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Provision unabhängig von dem Vorliegen einer echten Maklerleistung begründet werden kann. Eine Provision könne zum Beispiel einen verschleierten Teil des Kaufpreises darstellen; ein „selbständiges“ Provisionsversprechen könne aber auch gegeben werden, um die Veräußerungsbereitschaft zu fördern. Letztlich könne die Provision auch Vergütung für gewisse, nicht unter § 652 BGB fallende Dienstleistungen sein.
Von daher könne auch das angebliche Versprechen der Beklagten, sie zahle der Klägerin beim Verkauf des Hauses auf jeden Fall eine Maklerprovision, eine Entgeltung der bereits von der Klägerin erbrachten Leistungen (Verkaufsbemühungen) sein.
 
Ob diese Zusage allerdings tatsächlich von der Beklagten gemacht worden sei, müsse von dem OLG noch aufgeklärt werden. 
 
Rechtliche Einordnung:
Dass Zahlungsansprüche von Maklern sich nicht nur auf einen Maklervertrag nach § 652 BGB stützen lassen, ist den Lesern dieser Zeitung sicherlich nicht neu. Solche Ansprüche können zum Beispiel auch aus den sogenannten „Maklerlauseln“ in Kauf- oder Mietverträgen erwachsen, wenn es sich dabei rechtlich um echte Verträge zu Gunsten Dritter handelt. Es kann weiter den Fall geben, dass ein Makler zugleich Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist und dem Verkauf der im Sondereigentum stehenden Wohnung nach der Teilungserklärung zustimmen muss. Auch hier besteht die Möglichkeit, dass der Käufer – vorausgesetzt, er hat Kenntnis von der Situation – ein sogenanntes selbständiges Provisionsversprechen gegenüber dem Makler/Verwalter abgibt.
 
Kommentar:
Die Entscheidung ist aus Maklersicht zu begrüßen. Gleichwohl zeigt sie wieder die üblichen Schwierigkeiten, mit denen Makler (und ihre Anwälte) häufig zu kämpfen haben: Die (behauptete) Vereinbarung wurde nur mündlich getroffen und muss im Gerichtsverfahren deshalb aufwendig bewiesen werden.
 
von RA Kai-Peter Breiholdt
Breiholdt Rechtsanwälte, Berlin